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miércoles, 13 de julio de 2005

Títulos de dominio: Viviendo en tierra de nadie

Mitos sobre quién es dueño de una propiedad hay muchos. Lo cierto es que sólo quien tenga los títulos de dominio es su legítimo poseedor. Sepa cómo regularizar su situación.

Terrenos abandonados por años son ocupados por extraños a vista y paciencia de todo el mundo sin usar la violencia. Los propietarios reales nunca se enteran hasta que reciben una carta certificada del Ministerio de Bienes Nacionales en la que se les anuncia que se ha solicitado la regularización del título de dominio.

¿Qué hacer frente a esto?

El tema no es menor, ya que algunos esgrimen que el Decreto Ley 2.695 del año 1979, sobre Regularización de la Propiedad Privada, atenta precisamente contra el derecho constitucional a la propiedad privada.

Ante esto, el abogado y profesor de Derecho Urbanístico de la Universidad de los Andes, Juan Eduardo Figueroa, alerta que "pese a los fines sociales que tiene dicha legislación, de ella surge una obligación para los propietarios legítimos de modo que puedan prevenir que terceros reclamen maliciosamente ser dueños de un inmueble. Así, es necesario estar permanentemente preocupado de ejecutar actos de posesión material: tener un cuidador contratado, hacer un cerco, construir, etc.". (El Mercurio)

Título de Dominio

Lo cierto es que la ley permite que una persona se haga legalmente dueña de una propiedad. Veamos. Lo primero es entender qué es un título de dominio.

Este instrumento legal certifica quién es el dueño de un inmueble, y tiene validez si está debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. El abogado Figueroa, recalca que "los contratos de compra-venta no tienen ninguna validez a la hora de acreditar a quién pertenece la propiedad. Si existen bienes inmuebles que van a cambiar de propietario debe quedar constancia en el Conservador ineludiblemente".

Tener el Título de Dominio inscrito por el Conservador le permitirá trabajar e invertir en su inmueble (ya sea una casa o un terreno, rural o urbano), acceder más fácilmente a créditos debido a que podrá hipotecar la propiedad, y también arrendarla o venderla.

En caso de que usted haya extraviado el título, si conoce el número de Rol de la Propiedad podrá solicitar una copia en el Conservador de Bienes Raíces y pedir que le entreguen un certificado de vigencia que acreditará que sigue siendo el dueño. El valor del trámite es de alrededor de $2.500.

El proceso

Sin embargo, pese a la importancia de poseer los documentos debidamente legalizados, no faltan los casos en los que eso no sucede. Para corregir este problema, se promulgó el Decreto Ley 2.695.

En él se establecieron los mecanismos por los que se puede adquirir el dominio de una manera alternativa a los contratos de compra­venta, posesión efectiva, cesión de derechos, donaciones y permutas, si es que ninguno de dichos trámites cumple con la formalidad que la ley requiere.

Es así como para quienes se consideran poseedores materiales de un inmueble, es decir, que realicen actos como vivir, trabajar la tierra o hacer mejoras sin que cuenten con ningún papel legal que así lo acredite, existe la opción de solicitar la regularización del título de la propiedad. El trámite es administrativo y la responsabilidad de realizarlo correctamente recae en el Ministerio de Bienes Nacionales.

Hay muchos requisitos para poder presentar la solicitud de regularización, y si se cumple con todos es probable que sea admitida. El proceso más importante entonces será el del anuncio de que la petición fue aprobada. Así, se le avisará por una sola vez - ojo, por una sola vez- al último propietario registrado en el Conservador mediante una carta certificada. Luego, se exigirá al solicitante que publique en el diario de mayor circulación de su región que dicho inmueble cambiará de dueño. Si se trata de una zona alejada además deberá hacer un aviso radial. Los reclamos podrán presentarse en un plazo de 30 días.

El abogado Figueroa dice que la ley establece que "quienes presenten oposición a la solicitud deberán ser poseedores inscritos, personas que tengan una promesa de compra­venta debidamente legalizada ante notario, o que sean herederos legítimos de quien fue el dueño. Entonces, el proceso dejará de ser administrativo y pasará al sistema judicial donde se dirimirá quién tiene los derechos".

Si no existiera ninguna oposición, se procederá a hacer una inscripción con un título traslaticio, que es el antecedente al título de dominio tradicional inscrito en el conservador de Bienes Raíces. Durante un año el solicitante estará en esa situación de poseedor regular y al vencer ese plazo se le declarará dueño por prescripción. De esta forma, la ley da un plazo adicional a los terceros que quisieran hacer reclamos y, además, se asegura de que no haya pretensión de enriquecimiento con la solicitud de regularización porque está prohibido enajenar el bien en ese período. El interés del Ministerio es solucionar un problema social.

Para prevenir

Rol de la propiedad: Ya sea porque nunca supo qué bienes tenía su pariente fallecido o porque perdió su copia del título de dominio, la única pista que lo ayudará será el Rol de la propiedad. Éste aparece en las contribuciones.

Contribuciones: Aunque el pago de las contribuciones no le asegura que se le acredite como dueño, al menos no tendrá problemas con el Servicio de Impuestos Internos. Si se adeuda un monto considerable, previa notificación, se generarán acciones administrativas y judiciales de apremio que pueden terminar en remate del inmueble. No obstante, el deudor puede acceder a convenios de pago.

Recuerde que hay propiedades que no están afectas al impuesto territorial o que lo están parcialmente.

Contratos con terceros: Siempre tenga legalizados ante notario los contratos de arriendo, de trabajo para un cuidador o mediero, o de comodato. De esta manera se asegurará de tener un medio de prueba si es que esas mismas personas de su confianza desconocen la relación con usted y presentan una solicitud de regularización de la propiedad.

Requisitos

El trámite de regularización de la propiedad es gratuito si lo realiza el Ministerio de Bienes Nacionales. En caso de que se haga a través de un contratista autorizado éste determinará el precio. Lo que sí se cobra es el trabajo técnico (mediciones), inscripción en el Conservador y publicaciones. El promedio de duración del proceso de solicitud es de 9 meses.

Los requisitos para los solicitantes son:

Tener una posesión material tranquila, continua y exclusiva, por un tiempo no inferior a 5 años.

No tener un juicio pendiente con personas que le discutan el dominio o posesión del inmueble. El inmueble a regularizar no debe tener un avalúo fiscal superior a 800 Unidades Tributarias Mensuales ($23.864.000 a junio de 2003) si es rural, y de 380 UTM ($11.335.400 a junio de 2003) si es urbano.

El bien raíz debe tener deslindes claros, de cualquier clase, sean naturales o artificiales, los cuales deben ser aceptados por los colindantes. En lo posible haber hecho arreglos o mejoras en el terreno.

No tener la calidad legal (con contrato validado en Notaría) de meros ocupantes a nombre de otras personas, como son los arrendatarios, cuidadores, medieros o comodatarios. En cuanto a los terrenos a regularizar:

No deben ser fiscales

No deben estar en poblaciones o loteos declarados irregulares por el Serviu, corresponder a tierras indígenas, comunidades agrícolas tradicionales, ni tratarse de terrenos ubicados en Isla de Pascua.

Todos los solicitantes, en lo posible, deben presentar certificado de nacimiento y fotocopia de cédula de identidad, certificado de avalúo fiscal vigente del inmueble, recibos de Contribuciones (si no estuviera exenta de pago), pagos de luz, agua, gas, etc. de los últimos años, acreditar introducción de mejoras en el inmueble (boletas, facturas u otro documento), certificados que acrediten posesión de más de cinco años, de Juntas de Vecinos u otras organizaciones comunitarias, colindantes del inmueble, autoridades de la localidad.

Además se deben presentar otros documentos adicionales, si el inmueble se adquirió por compraventa o cesión de derechos, donación, promesa de compraventa: copia de la escritura pública o privada correspondiente, cualquier otro documento al respecto como recibos de pagos, letras, etc.

Y si se adquirió por herencia: copias de posesión efectiva, testamentos, escrituras de partición, adjudicación, certificados de relación de parentesco con antepasados: de matrimonio, nacimiento o defunción.

Más información en www.conservador.cl, o al correo electrónico info@conservador.cl, fono 390 08 00, fax 380 94 44.