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jueves, 26 de enero de 2017

¿Puedo desistirme de una promesa para comprar un inmueble?

Es muy común que las personas celebren contratos de promesa de compraventa de un inmueble, el que después no pueden cumplir. Así, se ven expuestos a perder el dinero entregado como aporte inicial e incluso a multas previamente pactadas. Pero también ocurre que la parte vendedora tampoco puede cumplir y suele evadir su responsabilidad.
 
Artículo preparado por Alejandro Pujá Campos,
Director del Servicio de Educación Financera de Consumidores Asociados.
 
Para entender estos casos, primero hay que distinguir la existencia de dos contratos: el contrato de promesa y el contra de compraventa. La promesa es un contrato en que las partes acuerdan celebrar otro, el de compraventa, cuando se cumpla un plazo o una condición. Así, el contrato de promesa tiene prácticamente definido todos los elementos que serán parte del contrato de compraventa: las partes, la cosa que se comprará o venderá, el valor pactado, etc.
 
El contrato de promesa permite, entre otros casos en que se aplica, que una empresa inmobiliara o constructora ofrezca a un consumdior la venta de un inmueble, casa o departamento, que aun no se construye, pero que se espera construir en plazos determinados.
 
En estas condiciones las partes toman ciertos compromisos. Así, el futuro comprador, que aquí se llama promitente comprador, entrega un aporte inicial en dinero que puede fluctuar entre un 10% a un 20% del valor total del inmueble y deberá obtener, posteriormente, bajo su responsabilidad, el financiamiento para pagar el saldo, cuando el vendedor esté en condiciones de entregarle la vivienda.
 
Por su parte, el futuro vendedor, denominado promitente vendedor, se compromete a entregar el inmueble especificado en determinada fecha o sujeto a una determianda condición, como por ejemplo, cuando obtenga autorizaciones administrativas, como en el caso del visto bueno o aprobación de la obra, revisada por el departamento de obras municipales, órgano técnico que debe asegurarse que la construcción cumple con las normas y reglamentos de construcción.
 
En este tipo de escenarios, es muy común que estos contratos se incumplan por alguna de las partes. Por ejemplo, los promitentes compradores pueden tener alguna dificultad para obtener el crédito hipotecario para financiar el saldo de la vivienda y esto los hace perder el aporte inicial e incluso se exponen a que se les cobre una multa, previamente acordada en el contrato de promesa.Pero, también los promitentes compradores pueden fallar a sus obligaciones, sobre todo cuando han fijado una fecha de entrega que no pueden cumplir. En este caso, la ley autoriza para que el cliente pueda exigir el cumplimiento forzado del contrato o el término del mismo, a su elección, recuperando su aporte inicial y siendo indemnizado con una multa a su favor.
 
La multa es una forma de avaluar anticipadamente los daños de las partes ante el incumplimiento de una de ellas. Si no se hubiese pactado una multa, el afectado por el incumplimiento podría demandar una indemnización por las reglas generales en un juzgado civil o, eventualmente, invocando la ley del consumidor en el respectivo juzgado de policía local.
 
También debe tenerse presente que el contrato de promesa podría eventualmente contener cláusulas abusivas, a la luz de la ley del consumidor, por lo que se aconseja sea revisado por un experto, en lo posible, antes de suscribirlo. Es derecho de los consumidores el acceso a información veraz y oportuna, por lo que pueden pedir una copia del contrato, para examinarlo en la tranquilidad de su hogar, mucho antes de firmarlo.
 
De todas maneras, debe tenerse presente que nuestra legislación también reconoce la existencia de casos fortuitos y de circunstancias de fuerza mayor que podrían, eventualmente, eximir en forma parcial o total a alguna de las partes de cumplir con alguna obligación contraída en el contrato de promesa.
 
Estos artículos son informativos y orientadores, escritos en un lenguaje de relativa fácil comprensión para cualquier persona y no constituyen en caso alguno una asesoría o asistencia jurídica particular. Para casos específicos, puede consultar en nuestros servicios de atención, enviando la mayor cantidad de datos y antecedentes. Para comunicarse con nosotros puede hacerlo directamente al correo consultas@servicioeducacionfinanciera.cl o utilizando nuestro formulario de contacto, haciendo click aquí.
 
Publicado originalmente en el sitio del Servicio de Educación Financiera de Consumidores Asociados, la ODECU del Libertador.